Des conditions d’emprunt pour un crédit immobilier qui se durcissent

Les banques appliquent, en début d’année, un durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, comme le recommandait le Conseil supérieur de stabilité financière (HCSF) en décembre dernier. Cela suffit à calmer l’emballement de la production de crédit.

Décélération de la production de crédits immobiliers en 2020

258 000 millions d’euros, c’est le montant prêté par les Français en 2019, avec un taux mensuel de production de crédits immobiliers qui a dépassé 6 %. A titre de comparaison, ce chiffre est le double de la moyenne de la zone euro. Dès lors, le HCSF a invité les banques à réduire le profil aérodynamique en durcissant les conditions de prêt. Au menu : le respect de la règle du taux d’effort de 33 % et une durée de prêt ne dépassant pas 25 ans. Ces recommandations devaient être mises en œuvre le 1er janvier, ce qui semble être le cas.

Les courtiers estiment que la production de crédit ralentit. Sa projection : une production en 2020 d’environ 200 000 millions d’euros, soit une baisse de 50 000 millions d’euros par rapport à 2019. De leur côté, les banques ont estimé l’impact d’un durcissement des conditions d’octroi des 10 % des dossiers , ce qui représente 100 000 foyers. Des chiffres rejetés par le ministère de l’Economie.

Un resserrement appliqué de manière trop mécanique ?

D’autres stigmatisent une application trop mécanique des recommandations du HCSF, négligeant d’intégrer d’autres paramètres comme l’âge, le revenu ou la zone géographique. Un « imbécile » d’autant plus dommageable que le Conseil supérieur lui-même a accordé une certaine souplesse : 15 % de la production de crédits immobiliers d’un établissement de crédit peuvent s’écarter des recommandations. Dès lors, les jeunes primo-accédants sont pénalisés même si d’autres dossiers plus solides passent « mécaniquement » à la trappe.

De son côté, le Crédit Agricole recherche des solutions pour ne pas perturber sa dynamique commerciale. L’idée est de mobiliser davantage d’épargne au service du financement des achats immobiliers. L’établissement bancaire pointe du doigt le PEL, dont les soldes internes s’élevaient à 112 milliards d’euros fin 2018. Le PDG du Crédit Agricole, Philippe Brassac, estime que « s’il y a plus d’épargne dans le crédit, mécaniquement, le taux d’effort va baisser ». » ce qui équivaudrait à produire des crédits « en nombre important mais rentrant dans les critères de répartition des crédits ».

L’exposition du Crédit Logement à la qualité de son portefeuille

La surchauffe du crédit immobilier attire également l’attention sur Crédit Logement. L’organisme de cautionnement, contrôlé par les banques françaises, assure les établissements de crédit contre la défaillance de l’emprunteur. Sa situation financière est apparemment solide, même si les chiffres de 2019 ne seront communiqués qu’en avril. C’est important car Crédit Logement, leader français dans son domaine, est un garant important et sérieux pour les banques.

Les garanties sont utilisées dans six dossiers de crédit immobilier sur dix : 3,5 millions de dossiers et une couverture de 350 000 millions d’euros en circulation. Sa fonction : indemniser les banques en cas de non-paiement et gérer directement la vente de biens immobiliers. Mais se pose logiquement la question d’un retournement de marché entraînant une hausse des défauts. Avec une note Aa3 jugée bonne, Moody’s qualifie la structure financière de Crédit Logement de « solide », tout en augmentant son exposition « à la qualité de ses portefeuilles ». Des portefeuilles parfaitement « sains », comme le proclame Crédit Logement.