L’assouplissement des critères d’octroi pour un prêt immobilier

Le Gouvernement a décidé d’assouplir les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Le taux d’endettement s’élève à 35% et la durée maximale de la dette est de 27 ans. Ces mesures devraient permettre aux primo-accédants et aux plus modestes d’accéder plus facilement au financement pour l’achat de leur bien.

Un taux de refus qui grimpe à 15% fin 2020

L’accès au crédit immobilier se durcit pour les ménages français. Le taux de rejet des demandes de prêt s’élève à 15% durant la période de septembre et octobre selon le réseau de courtiers Vousfinanciar.

En 2020, ce taux de rejet atteint 11,5% contre 5,5% en 2019. Le score est quasiment identique pour le réseau Cafpi (environ 14%). Autrement dit : 1 dossier sur 7 est rejeté par les banques.

C’est surprenant? Non, puisque ce durcissement résulte de l’application des recommandations du Conseil supérieur de stabilité financière (HCSF) datant de décembre 2019. A cette époque, cette institution s’inquiétait de l’emballement de la production de crédit.

On assiste surtout à un assouplissement des conditions à accorder aux banques, soucieuses d’atteindre leurs objectifs de fin d’année. Le HCSF a lancé un rappel à l’ordre dans les deux sens.

Premièrement, les banques ont été invitées à respecter le taux d’endettement des emprunteurs de 33 %. Ensuite, les prêteurs ont dû ralentir la prolongation des hypothèques (maximum 25 ans).

Cependant, les banques ont obtenu le droit de déroger à ces règles pour un maximum de 15% de leurs dossiers de demande de prêt. Mais il semblerait que certaines banques mutualistes (BPCE, Crédit Mutuel, Crédit Agricole) aient dépassé cette limite.

Une année entre coup d’arrêt brutal et euphorie exagérée

A peine marqué par les conséquences de la pandémie, le secteur immobilier a connu en 2020 un tour de montagnes russes. Depuis janvier et février, le durcissement de la réglementation a influencé l’achat de biens anciens.

Puis la fermeture du printemps a stoppé l’activité avant un rebond spectaculaire : +460% sur la période avril-juillet. Mais cette euphorie ne masque pas une chute des transactions immobilières : -14% en septembre dans une année de baisse.

Au final, l’accès plus compliqué au crédit immobilier a réduit de 7% les emprunts liés à un taux d’endettement supérieur à 33%. Le suivi des recommandations du HCSF a également conduit à une baisse de 4% des prêts immobiliers sur 25 ans.

Taux d’endettement à 35%, durée d’emprunt à 27 ans

De quoi alerter les acteurs de l’immobilier. Justement, François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, s’est récemment prononcé en faveur de la flexibilité.

Il s’est dit « disposé à proposer un ajustement limité et raisonnable de certains critères, à condition que l’on poursuive clairement et fermement sur la voie de l’arrêt d’une dérive continue des conditions d’octroi, qui exposerait les ménages au risque de surendettement ». . » . »

Le ministre de l’Economie Bruno Lemaire appuie cette orientation en relevant le taux d’emprunt maximum de 33% à 35%, et la durée d’emprunt de 25 à 27 ans maximum. Ces mesures d’assouplissement profiteront théoriquement aux primo-accédants et aux ménages plus modestes.

Bruno Lemaire a également précisé « dans les prochaines semaines, définir les modalités juridiques pour rendre ces dispositions contraignantes. « . les banques mutualistes ont ainsi été réprimandées au mois d’octobre pour non respect des précédentes recommandations.

L’incertitude plane toujours pour 2021

Alors, quel est le scénario du marché immobilier en 2021 ? Pour le professeur d’économie, Michel Mouillart, la demande risque d’être prise en étau.

D’une part, les effets de la crise socio-économique vont se nourrir les uns les autres. Elle pointe vers une récession économique majeure, une hausse dramatique du chômage, une baisse du pouvoir d’achat, une baisse du moral des ménages, ou encore des incertitudes liées à l’avenir de la santé.

En revanche, les conséquences de l’augmentation des créances sur l’offre bancaire peuvent rendre difficile l’accès au crédit malgré les mesures d’assouplissement. Les ménages les plus modestes restent ciblés puisqu’un quart des accédants immobiliers âgés ont un revenu net mensuel inférieur à 2 SMIC et un autre quart entre 2 et 3 SMIC.

Autre point d’interrogation pour 2021 : l’application de restrictions légales aux banques l’été prochain pourrait resserrer le robinet du crédit. Plus flexibles, les banques mutualistes ont indiqué qu’elles devraient réduire le profil aérodynamique, prenant le contrepied des mesures d’assouplissement.