Les bonnes pratiques d’octroi désormais contraignantes pour les banques pour un crédit immobilier

Les banques seront contraintes, en 2022, de respecter les recommandations du Conseil supérieur de stabilité financière dans l’octroi des crédits immobiliers : durée de prêt inférieure à 25 ans et endettement candidat inférieur à 35 %. explications.

Respect obligatoire des recommandations dès 2022

Le Conseil supérieur de stabilité financière (HCSF) décide de transformer ses recommandations en obligations pour les banques, concernant les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Depuis décembre 2019, l’agence invite les établissements de crédit à se conformer aux bonnes pratiques en matière de taux de dépôt et de maturité des prêts. Le Conseil supérieur a ainsi mis en garde contre la dégradation des conditions de concession depuis 2016. L’objectif : éviter l’érosion de la solidité du modèle français de financement du logement.

Les consignes ont été passées, puisque le taux d’effort et les échéances ont progressivement baissé, sans que cela ait eu d’impact sur la production de crédits immobiliers. L’accès au prêt pour l’achat d’un logement a même été préservé pour toutes les catégories d’emprunteurs. Pour persévérer dans cet effort, le HCSF a décidé de le rendre contraignant, avec une date effective au 1er janvier 2022.

Endettement des acheteurs : un taux d’effort limité à 35 %

Les autorités veulent réguler la production de crédits en empêchant la machine de tourner. D’une part, les banques ne doivent pas être affaiblies en accordant des hypothèques à tout bout de champ. En revanche, les emprunteurs ne doivent pas tomber dans le surendettement. Le HCSF utilise donc deux leviers, à commencer par le taux de contrainte qui ne doit pas dépasser 35 %.

Pour rappel, le taux d’effort correspond aux mensualités d’emprunts en cours et d’assurance de prêt sur un an rapportées au revenu net annuel avant impôt. Le Conseil supérieur précise qu’il s’agit du « revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou la somme des revenus nets avant impôt des co-débiteurs, le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable (.. . ), augmenté des abattements forfaitaires pris en compte et diminué des revenus exceptionnels non récurrents  ».

Concernant les revenus fonciers, l’agence précise qu’il s’agit de «  revenus bruts avant déduction des éventuelles déductions et charges fiscales, y compris intérêts d’emprunt et assurance emprunteur  ». Quant à l’application d’éventuelles décotes sur les revenus locatifs ou les heures supplémentaires, les banques sont invitées à être mesurées dans les calculs, bien qu’ils restent à la discrétion de chacun.

Durée d’emprunt : 27 ans maximum

Deuxième levier, la maturité coïncide avec la durée de la dette. Bonne pratique : une durée de remboursement du prêt qui n’excède pas 25 ans. Toutefois, un délai de grâce de deux ans permet d’atteindre le seuil de 27 ans pour les ménages qui achètent en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou ceux qui procèdent à une rénovation lourde d’un logement ancien. Dans ce dernier cas, le coût des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) est chargée de veiller au respect de ces nouvelles obligations dès 2022. Cependant, les banques disposent d’une marge de manœuvre, puisqu’elles peuvent déroger à ces critères pour les prêts à 20 % accordés. A noter que ces retombées sont limitées à 80% dans le cadre d’un achat en résidence principale et à 30% dans le cadre d’un prêt immobilier primo-accédant.

Les banques qui ne respectent pas ces obligations sont susceptibles d’être sanctionnées. Cependant, le risque est contenu. En juillet 2021, le rapport du HCSF estimait à 20,9 % la proportion de dossiers de crédit ne respectant pas les recommandations (0,9 point au-dessus du seuil). Ce chiffre étant une moyenne, certaines banques moins vertueuses devront s’aligner. Un mouvement qui est déjà en marche : le pourcentage de dossiers de prêt sans recommandation était de 41 % en fin d’année dernière.

Production de crédits immobiliers dynamique et taux d’intérêt attractifs 

Malgré ces recommandations, la production de crédits immobiliers poursuit sa dynamique. La Banque de France lève plus de 20 milliards d’euros de prêts immobiliers, un record pour le mois de juillet. Après un premier confinement qui a paralysé l’activité, l’année 2020 a enregistré 192 700 millions de prêts immobiliers accordés, un niveau proche de celui de 2019 (193 000 millions d’euros). Les ménages ont profité de la période de taux bas pour renégocier et racheter leur crédit, afin de réduire leurs mensualités. En glissement annuel, au premier semestre 2021, les encours ont augmenté de 6,1 %.

Du côté des taux d’intérêt, le ciel reste radieux pour tous les emprunteurs. Après avoir atteint un nouveau plus bas (1,09% en juin, contre 1,21% en décembre 2020), les banques continuent de tout mettre en œuvre pour attirer les clients et atteindre leurs objectifs. Pour Maël Bernier, porte-parole de Meilleur Taux, un emprunteur qui rembourse 2 630 euros nets par mois peut s’attendre à un taux d’environ 0,96 %, pour un prêt de 180 000 euros, sur 20 ans.

Pour le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, le passage de la recommandation à l’obligation par le HCSF accompagne ce bilan positif : « Je pense que si on était resté dans la situation antérieure, où les prêts étaient toujours allongés, où ce mois-ci Je paye par rapport à la hausse des revenus, il y aurait eu un risque [de surchauffe]. Aujourd’hui il n’y en a pas. On note aussi au passage qu’il n’y a pas d’augmentation des cas de surendettement dans l’économie française. Il y a même une baisse de 16%, les 7 premiers mois de 2021 par rapport à la situation équivalente en 2019. C’est une bonne nouvelle. »