Un marché immobilier est assez stable dans un contexte d’incertitudes

Les prix du marché immobilier stagnent, tandis que les taux d’intérêt restent compétitifs malgré une légère hausse. Cependant, les conditions des prêts se resserrent à mesure que le taux d’attrition augmente. Une période d’incertitude qui brouille les cartes d’investissement dans le marbre.

Prix de l’immobilier : les tendances

11 000 euros/m², c’est la barre que les prix de l’immobilier à Paris ne devraient pas franchir en 2020. Les chiffres de MeilleursAgents montrent également une légère baisse à 10 450 euros/m² au 1er octobre (-0,5 % en un mois). Le début d’une baisse durable des prix de l’immobilier ? Pas vraiment. Tout d’abord, la baisse des petites surfaces est minime (-0,1 %) tandis que la baisse des grandes surfaces (-0,9) coïncide avec une tendance saisonnière habituelle.

Dans les grandes métropoles régionales, la tendance est identique, même si quelques hausses sont enregistrées à Nantes, Rennes, Strasbourg et Marseille. Cependant, d’autres types de villes montrent plus de résilience, comme les villes moyennes de Reims, Angers et Clermont-Ferrand, les villes situées à proximité du bassin parisien (Evreux, Chartres) et les villes de la banlieue parisienne (Sartrouville, Champigny-sur -marne). Si le besoin de places est bien réel depuis le confinement, les prix stagnent en zone rurale.

Paris – Province : radiographie des profils d’acheteurs

En étudiant les données de centaines de milliers de simulations en ligne, le courtier Pretto indique que les Parisiens disposent d’un budget moyen de 388 000 euros pour investir dans un logement de 76m². En revanche, le budget logement est de 227 500 euros pour 104 m². A Paris, l’achat de la résidence principale est un motif pour 76% d’entre eux, contre 83% en province. La location immobilière est l’objectif de 20% des acquéreurs parisiens, contre 14% en région.

L’achat d’un bien immobilier à Paris se fait à l’âge de 32 ans. Huit personnes sur dix n’ont pas d’enfant à charge, 60% sont seules. L’investisseur a un revenu mensuel moyen de 4 172 euros, ce qui lui donne un apport personnel de 44 500 euros, contre 24 500 euros en moyenne en province, où les acquéreurs perçoivent en moyenne 3 475 euros par mois. 40% de ces 35 dernières années ont au moins un enfant à charge (31% deux enfants). Mais partout, le crédit est la solution de financement privilégiée (83 % en région, 76 % à Paris).

Marché immobilier : quelle dynamique ?

Les taux d’intérêt des prêts restent bas : 1,10% en moyenne à 15 ans pour VousFinancer en septembre, 1,30% à 20 ans et 1,55% à 25 ans. Les derniers chiffres de la Banque de France montrent que le taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers est passé de 1,29% en juillet à 1,31% en août. La production de crédits immobiliers a retrouvé son niveau d’avant crise. Cependant, si les excellentes immatriculations continuent de chuter de 1 % en 20 ans, ces données cachent un marché à deux vitesses.

En effet, les conditions d’octroi des prêts se durcissent suite aux recommandations du Haut Comité de Stabilité Financière qui, fin 2019, a ordonné aux prêteurs de suspendre les prêts pendant plus de 25 ans et de respecter la règle des 33%. Ce dernier souhaite qu’un emprunteur ne puisse pas avoir des modalités de remboursement supérieures au tiers de ses revenus. Conséquences : les refus de dossiers augmentent (10,7% des dossiers VousFinancer).

Taux d’usure à la hausse et recommandations d’investissement

La barrière à l’accès au crédit immobilier touche principalement les jeunes primo-accédants, les ménages modestes et les investisseurs déjà fortement engagés. Et la crise économique post-pandémique n’aide pas ces profils à l’heure où la précarité de l’emploi est en hausse avec la perspective du chômage. Seule précision : la révision à la hausse du taux d’usure, le taux d’intérêt au-dessus duquel une banque ne peut pas prêter. Le taux d’abandon pour les prêts entre 10 et 20 ans passera à 2,41 % (2,68 % pour les prêts de plus de 20 ans).

Dans cet environnement en proie aux incertitudes, les stratégies d’investissement dans la pierre sont moins lisibles. Un retour au bon sens s’impose : emplacement de qualité, bien sans défauts majeurs. La location nue est aussi préconisée par les experts, qui pointent du doigt l’explosion de l’offre de logements meublés après la transformation des « hébergements touristiques » vides de clients. Enfin, pour faciliter l’accès au crédit immobilier, les emprunteurs peuvent tenter le prêt à mensualités progressives, qui a l’avantage de limiter les premières mensualités.